SBTi Buildings: guida allo standard SBTi per gli edifici
SBTi Buildings è lo standard che aiuta developer, proprietari e gestori immobiliari a definire target climatici credibili e allineati all’Accordo di Parigi.
SBTi Buildings: guida allo standard SBTi per gli edifici
SBTi Buildings è lo standard che aiuta developer, proprietari e gestori immobiliari a definire target climatici credibili e allineati all’Accordo di Parigi.
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Di Saverio Lapini | Ultimo aggiornamento: Agosto 26, 2026| Decarbonizzazione, edilizia sostenibile
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Come si fa a capire se un edificio, o un intero portafoglio immobiliare, è allineato alle traiettorie di decarbonizzazione richieste dall’Accordo di Parigi?
Lo standard SBTi Buildings nasce proprio per rispondere a questa esigenza: tradurre gli obiettivi climatici globali in target scientifici, chiari e misurabili per gli edifici.
Indice
PUNTI CHIAVE
SBTi Buildings traduce gli obiettivi dell’Accordo di Parigi in traiettorie di decarbonizzazione specifiche per gli edifici
Le aziende devono fissare target su emissioni operative, emissioni incorporate e applicare l’approccio Whole Building, rendicontando l’intero edificio
Developer, proprietari e gestori immobiliari possono usare SBTi Buildings per definire una strategia net zero credibile
Cos’è SBTi Buildings e a cosa serve?
SBTi Buildings è uno dei tanti standard settoriali della Science Based Targets initiative, il programma internazionale che aiuta le aziende a fissare obiettivi di riduzione delle emissioni allineati alla scienza del clima. Esso è uno schema volontario che descrive dei percorsi di decarbonizzazione specifici per gli edifici.
Lo standard SBTi per edifici è dedicato alle aziende che sviluppano, possiedono, gestiscono o finanziano edifici e portafogli immobiliari e definisce percorsi di decarbonizzazione specifici per questo settore. Il settore immobiliare ha infatti caratteristiche specifiche, ed SBTi Buildings serve proprio per definire obiettivi climatici allineati con l’Accordo di Parigi adatti a questo settore.
SBTi Buildings non certifica il singolo edificio (a differenza dei rating system edilizi come LEED o BREEAM): i target vengono infatti fissati dall’azienda, riguardo le emissioni legate alle attività immobiliari che rientrano nel suo periodo.
A chi si applica SBTi Buildings
Lo standard SBTi per gli edifici si rivolge in particolare a tutte le imprese che hanno un ruolo diretto nelle prestazioni climatiche ed energetiche degli edifici. Queste aziende sono raggruppate nelle seguenti categorie principali:
Chi sviluppa o costruisce nuovi edifici (developer)
Chi possiede e occupa gli edifici (owner-occupier)
Chi possiede e affitta gli edifici (owner-lessor)
Chi gestisce gli immobili per conto dei proprietari o investitori (property manager)
Chi finanzia, possiede o gestisce portafogli immobiliari (financial institutions)
Una stessa azienda può avere più ruoli, e quindi applicare più criteri. Facciamo un esempio per capire meglio: un developer costruisce edifici per poi rivenderli. In qualità di developer, dovrà considerare soprattutto le emissioni legate ai nuovi sviluppi, comprese le emissioni incorporate nei materiali e nei processi di costruizione. Se poi mantiene alcuni immobili e li affitta, cambia ruolo, poiché diventa anche owner-lessor. In questo caso, deve considerare anche le emissioni operative degli edifici che possiede in portafoglio.
Lo standard non si applica invece ai produttori di materiali da costruzione, per i quali esistono criteri settoriali specifici (come “Cemento” e “Acciaio”).
Per concludere, SBTi Buildings serve per definire obiettivi di riduzione delle emissioni a livello aziendale o di portafoglio immobiliare. Le emissioni che si devono considerare e le traiettorie di decarbonizzazione da applicare dipendono dal ruolo specifico dell’azienda (developer, owner-lessor, property manager ecc.).
Perché servono target SBTi specifici per il settore edifici
Le emissioni del settore edilizio, considerando l’intero ciclo di vita degli edifici, vanno dal 30% al 37% delle emissioni totali di gas serra.
Si tratta di una percentuale molto più alta rispetto al 5–6% che si legge in altre statistiche, perché include anche le emissioni operative e le emissioni correlate all’energia utilizzata negli edifici, spesso accorpate alla categoria “settore energetico”, oltre alle emissioni incorporate nei materiali da costruzione.
Secondo l’IEA (2023), infatti, il settore edilizio è responsabile direttamente e indirettamente del 34% dei consumi energetici finali globali e del 26% delle emissioni globali di CO₂ correlate all’energia. Le emissioni si suddividono in modo molto chiaro:
8% legato all’uso diretto di combustibili fossili negli edifici;
18% derivante dalla generazione di elettricità e calore utilizzati negli edifici;
4% riconducibile alle emissioni incorporate (embodied emissions), cioè alla produzione di materiali come cemento, acciaio e alluminio.
Oltre alla CO₂, il settore genera un impatto crescente tramite le emissioni fuggitive di gas fluorurati (HFC) impiegati in refrigerazione e climatizzazione: nel 2020, tali emissioni rappresentavano circa l’8% delle emissioni del settore edilizio.
La crescita dello stock edilizio globale
Un ulteriore elemento critico è la crescita prevista del patrimonio edilizio globale, stimata in +15% entro il 2030, con oltre l’80% di questa espansione concentrata nei Paesi in via di sviluppo ed economie emergenti. Questo incremento equivale a costruire una superficie pari all’intero patrimonio edilizio del Nord America. Nonostante i nuovi edifici risultino mediamente più efficienti, l’80% degli edifici che esisteranno nel 2050 è già stato costruito, motivo per cui la decarbonizzazione dello stock esistente è una priorità imprescindibile.
La situazione europea riflette questa criticità: l’85% degli edifici è stato costruito prima del 2000, spesso con scarsa efficienza energetica, i tassi di ristrutturazione profonda sono molto bassi e la diffusione di tecnologie efficienti, come le pompe di calore, non procede al ritmo necessario. Nel frattempo, il settore continua a dipendere significativamente dai combustibili fossili: nel 2022, il 35% dei consumi energetici degli edifici era ancora coperto da fonti fossili, e la domanda di tali combustibili è cresciuta in media dello 0,5% all’anno dal 2010.
Queste considerazioni sono fondamentali per comprendere il reale contributo del settore edilizio al cambiamento climatico e spiegano perché la decarbonizzazione dell’edilizia sia un pilastro del quadro normativo europeo. Il Green Deal prevede il raggiungimento della neutralità climatica entro il 2050, includendo pienamente il comparto edilizio.
Una profonda trasformazione del parco immobiliare è quindi un prerequisito indispensabile: da qui la spinta alla costruzione di edifici a emissioni zero (ZEB) o quasi zero (NZEB) e alla riqualificazione del costruito (come previsto dalla direttiva Case Green).
Tuttavia, la distanza tra obiettivi e realtà è ancora significativa: la riqualificazione procede troppo lentamente, gli investimenti non sono adeguati e il ritmo di introduzione di tecnologie a basse emissioni rimane insufficiente. È quindi evidente che questo decennio sarà decisivo per definire e implementare le misure necessarie ad allineare il settore allo scenario Net Zero 2050 delineato dall’IEA.
Come funzionano i target SBTi Buildings? Il metodo SDA
L’idea alla base dei criteri settoriali di SBTi è che alcuni settori particolarmente impattanti hanno bisogno di traiettorie di decarbonizzazione specifiche.
Da questa considerazione nasce il metodo SDA (Sectoral Decarbonization Approach), che si basa sul concetto di intensità emissiva. Si tratta di un’unità di misura delle emissioni di gas serra rapportate ad una certa quantità di prodotto, ad esempio: kg di CO2 per tonnellata di cemento.
Per gli edifici, l’intensità emissiva viene rapportata alla superficie dell’edificio, e quindi espressa come: kg di CO₂ equivalente emessi per metro quadrato di superficie (kg CO₂e/m²).
I target di riduzione delle emissioni per gli edifici si basano sugli studi di CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor), un progetto di ricerca europeo finanziato da Horizon 2020. Questa iniziativa ha fornito dei percorsi di decarbonizzazione chiamati CRREM Pathways, e rappresentano il punto di riferimento per allineare il settore immobiliare agli obiettivi di Parigi. Questi pathways (traiettorie) sono oggi alla base dei percorsi delineati nello standard SBTi per gli edifici.
Per applicare correttamente queste traiettorie, SBTi Buildings richiede alle aziende di definire target specifici su tre ambiti fondamentali:
le emissioni operative, cioè quelle generate dall’uso energetico dell’edificio (riscaldamento, raffrescamento, illuminazione, refrigeranti, ecc.);
le emissioni incorporate, legate ai materiali e ai processi di costruzione, ristrutturazione e demolizione;
l’adozione dell’approccio Whole Building, che impone di considerare l’intero consumo energetico dell’edificio, inclusi gli spazi affittati e non direttamente controllati dall’azienda.
Questi tre elementi costituiscono il cuore del percorso metodologico di SBTi Buildings e guidano l’azienda nella definizione di target climatici pienamente allineati allo scenario Net Zero 2050.
Target di riduzione delle emissioni operative
Lo standard prevede sempre di fissare dei target di riduzione delle emissioni operative dell’edificio (quindi legate a riscaldamento, raffrescamento, illuminazione, emissioni fuggitive dei refrigeranti, ecc.).
Le traiettorie CRREM tengono conto di: tipologia di edificio e localizzazione geografica.
L’unità di misura utilizzata è l’intensità delle emissioni rapportata al metro quadrato; quindi, si parla di riduzione delle emissioni in kg di CO2/m². Viene quindi fissato un target che indica di quanto deve diminuire l’intensità emissiva dell’edificio ogni anno, ad esempio: da 40 kg di CO2/m² oggi a 10 kg di CO2/m² nel 2030, per arrivare a 0 kg di CO2/m² nel 2050.
Questo approccio permette di verificare se la strategia di decarbonizzazione degli edifici è davvero allineata a un percorso net zero al 2050 o se, al contrario, le emissioni operative degli immobili restano troppo alte rispetto alle traiettorie CRREM–SBTi.
Esistono poi le emissioni legate ai materiali e alla costruzione dell’edificio (emissioni incorporate), per le quali va fissato un target specifico solo in certi casi. Vediamo quali.
Target di riduzione delle emissioni incorporate
Oltre alle emissioni operative (quelle dovute all’uso dell’edificio), lo standard tiene in considerazione le emissioni incorporate. Queste ultime derivano dai materiali e dai processi che servono per costruire, ristrutturare e demolire l’edificio.
Lo standard richiede che, se in un anno qualsiasi degli ultimi 3 anni le emissioni incorporate dei nuovi edifici superano il 20% delle emissioni totali (scope 1+2+3) dell’azienda, allora essa deve fissare un target specifico per la riduzione delle emissioni incorporate, utilizzando il metodo SDA specifico. Questo prevede una riduzione assoluta annua uguale o superiore al 3,1% delle emissioni incorporate.
In pratica, per le imprese che costruiscono molto non è sufficiente avere dei target sulle emissioni operative, ma è necessario avere degli obiettivi di decarbonizzazione anche per la parte di emissioni legata ai materiali e al cantiere.
Per chi lavora su nuovi sviluppi immobiliari, questo implica integrare nella strategia net zero per il settore immobiliare anche scelte di eco-design, selezione di materiali a minore impronta di carbonio e ottimizzazione dei processi di costruzione e demolizione.
L’approccio “Whole Building”
Lo standard segue un approccio denominato “Whole building”, che in pratica significa che l’impresa che fissa i target SBTi per edifici è responsabile dell’intera performance climatica dell’edificio.
Deve quindi includere anche i consumi energetici degli spazi affittati, considerando tutte le emissioni operative dell’edificio, indipendentemente da chi controlla gli spazi o chi paga le bollette (inquilini o proprietario).
In altre parole, è obbligatorio rendicontare il consumo energetico dell’edificio nella sua interezza, non solamente quello direttamente gestito dall’azienda. Questo approccio spinge i proprietari e gestori immobiliari ad agire non solo sulle parti comuni, ma sull’intero edificio come sistema energetico integrato.
Se l’azienda non ha accesso ai dati energetici dei coinquilini, SBTi accetta che vengano effettuate delle stime modellate, basandosi sui fattori di emissione di CRREM e dell’SBTi Buildings Tool.
L’approccio “Whole Building” differenzia questo standard settoriale dallo standard cross-sector (SBTi Corporate Standard), in quanto quest’ultimo è più flessibile sugli edifici, soprattutto sullo Scope 3.
💡 Per i developer e i gestori di portafogli immobiliari, la valutazione del ciclo di vita dell’edificio è il punto di partenza per quantificare le emissioni incorporate e operative. Come strutturiamo l’LCA edificio con le aziende che seguiamo.
Verso edifici a emissioni zero: la nuova normativa europea
La normativa centrale per quanto riguarda la decarbonizzazione del settore edilizio europeo è la EPBD IV – Energy Performance of Buildings Directive. Essa introduce il concetto di Zero-Emission Building (ZEB), ovvero edificio a zero emissioni, e ne dà una definizione uniforme, utile affinché tutti gli Stati membri impostino correttamente gli obiettivi nazionali. Un edificio a zero emissioni ha le seguenti caratteristiche:
Ha un basso fabbisogno energetico
Viene alimentato esclusivamente da energie rinnovabili
Ha emissioni operative pari a zero
Per i nuovi edifici, è obbligatorio dichiarare il potenziale di riscaldamento globale (GWP) dell’edificio lungo il suo ciclo di vita
Questo concetto non è solo teorico, ma una definizione che ha valore legale: tutti gli Stati membri dovranno quindi adottare questi criteri energetici e climatici per i nuovi edifici, a partire dal 2030.
La direttiva EPBD IV doveva essere recepita dagli Stati membri entro il 29 maggio 2026. L’Italia è attualmente in ritardo. Per rimanere aggiornati su questi aspetti normativi, vi invitiamo ad iscrivervi alla nostra newsletter.
Perché SBTi Buildings è una scelta strategica
Adottare target climatici science-based per gli edifici è sempre di più una scelta strategica oltre che ambientale. Per chi possiede, sviluppa o gestisce immobili, infatti, adottare questo standard può portare a numerosi vantaggi, tra cui:
Miglioramento nei rating ESG, grazie a target climatici verificabili e solidi
Coerenza con il quadro normativo in evoluzione, con normative in arrivo come l’EPBD IV che alzano l’asticella per quanto riguarda la riduzione delle emissioni del parco immobiliare
SBTi Buildings diventa quindi uno strumento chiave per strutturare una strategia net zero credibile per il portafoglio immobiliare, integrando obiettivi climatici ed efficienza energetica.
Come possiamo supportarti
Come abbiamo visto in questa guida allo standard SBTi Buildings, esso rappresenta il riferimento per definire target di riduzione delle emissioni degli edifici in coerenza con l’Accordo di Parigi, integrando emissioni operative, emissioni incorporate e approccio Whole Building. Con l’evoluzione del quadro normativo europeo — dall’EPBD IV agli obblighi di disclosure climatica — adottare percorsi di decarbonizzazione scientificamente fondati diventa un elemento di competitività concreta.
In Ollum supportiamo proprietari di portafogli immobiliari, developer e property manager nella definizione di target SBTi e nella valutazione delle emissioni degli edifici tramite LCA edificio.
