Certificazione BREEAM: cos’è e come funziona?

La certificazione BREEAM è uno dei sistemi più diffusi al mondo per valutare la sostenibilità degli edifici. Ma cos’è esattamente e come funziona questo standard ambientale?

Cos’è la certificazione BREEAM?

La certificazione BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) è uno dei sistemi più diffusi al mondo per valutare la sostenibilità degli edifici.

Si tratta di uno standard internazionale per la certificazione ambientale degli edifici, utilizzato per misurare e migliorare le prestazioni ambientali di immobili commerciali, industriali, pubblici, residenziali, infrastrutturali ecc.

Il protocollo è stato sviluppato nel 1990 nel Regno Unito dal Building Research Establishment (BRE), un istituto di ricerca specializzato nel settore dell’edilizia sostenibile.

Negli anni ’80 stava emergendo una crescente consapevolezza: il settore delle costruzioni è uno dei principali consumatori di risorse naturali e contribuisce in modo significativo alle emissioni globali di CO₂. Da qui nacque l’esigenza di sviluppare strumenti capaci di definire criteri oggettivi per la sostenibilità degli edifici.

In questo contesto, il protocollo BREEAM ha avuto un ruolo pionieristico. È stata infatti la prima certificazione ambientale per edifici sostenibili e ha ispirato sistemi successivi, tra cui la certificazione americana LEED.

A cosa si applica la certificazione BREEAM

La certificazione ambientale BREEAM si applica agli edifici e alle loro prestazioni ambientali.

Tuttavia, la richiesta per ottenere la certificazione non viene solitamente presentata dagli occupanti dell’edificio, ma da soggetti che hanno un interesse diretto nel valore immobiliare e nelle prestazioni ambientali dell’immobile.

Tra questi troviamo generalmente:

• sviluppatori immobiliari
• fondi e investitori immobiliari
• società di gestione immobiliare
• proprietari di edifici

Sono questi, infatti, i soggetti che di solito avviano il processo di certificazione ambientale dell’edificio, in particolare per:

• aumentare il valore dell’immobile
• migliorare la qualità ambientale degli edifici
• attrarre investitori e locatari
• dimostrare l’impegno verso criteri ESG

Quali sono i soggetti coinvolti nel processo

La realizzazione di un edificio è un processo lungo e complesso, frutto del lavoro di una molteplicità di attori. Per questo motivo, anche l’ottenimento della certificazione BREEAM coinvolge diversi soggetti, tra cui:

• Team di progettazione (architetti e ingegneri), che progettano l’edificio in modo che soddisfi i criteri del protocollo
• Costruttori, come il general contractor, l’impresa di costruzioni e i fornitori di materiali
• Consulenti esperti in certificazioni ambientali per edifici (come i BREEAM AP), che supportano team di progettazione e costruttori nell’applicazione del protocollo e nella definizione della strategia per raggiungere il livello di certificazione desiderato

Come funziona il protocollo BREEAM?

Il protocollo BREEAM valuta la sostenibilità degli edifici attraverso un sistema di categorie ambientali e crediti ponderati.

Ogni categoria contiene una serie di requisiti che consentono di ottenere crediti. Il punteggio complessivo dell’edificio deriva dalla somma dei crediti ottenuti, ponderati in base all’importanza della categoria.

Il risultato finale viene espresso come percentuale del punteggio massimo ottenibile, che determina il livello della certificazione.

La logica dietro la valutazione delle prestazioni ambientali dell’edificio prevista dal protocollo BREEAM è simile a quella di altri sistemi, come ad esempio la LEED, ma presenta delle unicità, come la presenza di pesi differenti per le categorie di valutazione.

Livelli della certificazione BREEAM

I livelli della certificazione BREEAM dipendono dal punteggio finale ottenuto dall’edificio.

Le soglie principali sono:

• Pass – punteggio minimo ≥ 30%
• Good – punteggio minimo ≥ 45%
• Very Good – punteggio minimo ≥ 55%
• Excellent – punteggio minimo ≥ 70%
• Outstanding – punteggio minimo ≥ 85%

I livelli più elevati, come Excellent e Outstanding, sono generalmente associati a edifici progettati con strategie avanzate di efficienza energetica, riduzione degli impatti ambientali e ottimizzazione del ciclo di vita dei materiali.

Categorie di valutazione del protocollo BREEAM

La valutazione prevista dallo standard BREEAM si basa su una serie di categorie ambientali, ciascuna con un peso specifico nel punteggio complessivo.

Le principali categorie di valutazione sono:

• Management: gestione del progetto e del cantiere.
• Health and Wellbeing: qualità dell’ambiente interno, inclusi illuminazione naturale, comfort termico e qualità dell’aria.
• Energy: efficienza energetica e riduzione delle emissioni di gas serra.
• Transport: accessibilità dell’edificio e mobilità sostenibile.
• Water: consumo e gestione delle risorse idriche.
• Materials: impatti ambientali dei materiali da costruzione.
• Waste: gestione dei rifiuti di costruzione e operativi.
• Land Use and Ecology: uso del suolo e tutela della biodiversità.
• Pollution: emissioni e altri impatti ambientali.
• Innovation: soluzioni particolarmente innovative in ambito ambientale.

I crediti ottenuti in queste categorie vengono ponderati in base al peso percentuale della categoria, contribuendo al punteggio finale dell’edificio.

Tipi di certificazione BREEAM

Non esiste un unico schema BREEAM. Il sistema comprende diversi protocolli applicabili a differenti tipologie di progetto. I principali tipi di certificazione BREEAM sono i seguenti:

BREEAM New Construction

Si applica ai nuovi edifici, oppure ad estensioni importanti di edifici esistenti.

Si possono certificare tipologie di edifici come: edifici commerciali (uffici, sedi aziendali, coworking), edifici logistici e industriali (magazzini logistici, stabilimenti produttivi, centri di distribuzione), centri commerciali, supermercati, edifici pubblici (scuole, università, ospedali, biblioteche), hotel e resort, studentati e complessi residenziali, e altro.

Questo schema valuta principalmente la fase di progettazione e di costruzione. Tuttavia, il protocollo prevede delle valutazioni che analizzano l’intero ciclo di vita dell’edificio, come l’LCA dei materiali, la durabilità dei materiali, le emissioni operative previste. Il fine vita dell’edificio non è certificato direttamente da questo schema: le fasi successive sono coperte da altri schemi, come BREEAM In-Use e BREEAM Refurbishment.

La nuova versione del protocollo (BREEAM New Construction V7) pone ancora di più attenzione all’analisi del carbonio lungo il ciclo di vita (whole-life carbon).

BREEAM In-USE

Si applica agli edifici già esistenti e in esercizio.

È uno schema utilizzato da proprietari immobiliari, fondi di investimento, società di gestione che vogliono valutare e migliorare nel tempo le prestazioni ambientali degli edifici esistenti.

Si possono certificare tipologie di edifici come: uffici, centri commerciali, edifici logistici, strutture sanitarie, edifici residenziali, hotel e altre strutture operative.

Questo schema valuta principalmente le prestazioni ambientali dell’edificio durante la fase di utilizzo e gestione. L’analisi è articolata in tre parti: la prestazione dell’asset (caratteristiche fisiche dell’edificio, come involucro e impianti), la gestione dell’edificio (politiche e procedure di gestione, manutenzione, approvvigionamento, gestione dei rifiuti) e la prestazione degli occupanti (modalità di utilizzo dell’edificio e pratiche operative).

A differenza dello schema New Construction, che valuta le scelte progettuali e costruttive, BREEAM In-Use misura soprattutto le prestazioni operative reali dell’edificio e consente aggiornamenti periodici della certificazione per monitorare i miglioramenti nel tempo.

BREEAM Refurbishment and Fit-Out

Si applica agli interventi di ristrutturazione e riqualificazione di edifici esistenti, oppure all’allestimento degli spazi interni (fit-out).

Questo schema è utilizzato quando si interviene su un edificio esistente introducendo modifiche significative agli impianti, ai materiali o alla configurazione degli spazi. Ad esempio: riqualificazione energetica per uffici, rinnovamento di centri commerciali, ristrutturazione di edifici residenziali.

L’obiettivo è migliorare le prestazioni ambientali degli edifici esistenti e ridurre gli impatti ambientali associati agli interventi di rinnovamento, prolungando al tempo stesso la vita utile dell’edificio.

Non solo singoli edifici

Oltre agli schemi dedicati ai singoli edifici, BREEAM può essere applicato anche a scale più ampie. Non tutti sanno infatti che il sistema include anche protocolli pensati per la pianificazione urbana e per le infrastrutture: BREEAM Communities, utilizzato per valutare la sostenibilità di nuovi quartieri o progetti di sviluppo urbano, e BREEAM Infrastructure, che si applica a opere di ingegneria civile come strade, ferrovie o infrastrutture energetiche. In questo modo il framework BREEAM consente di valutare la sostenibilità del costruito a diverse scale, dal singolo edificio fino ai sistemi urbani e infrastrutturali.

Cos’è il BREEAM Assessor?

Nel processo di certificazione è presente una figura professionale specifica: il BREEAM Assessor.

Si tratta di un professionista accreditato che ha il compito di:

• valutare la documentazione del progetto
• verificare il rispetto dei requisiti del protocollo
• assegnare i crediti previsti dal sistema di valutazione
• inviare il dossier di certificazione all’ente BRE per la verifica finale.

Il BREEAM Assessor svolge quindi una prima valutazione tecnica del progetto, prima che la certificazione venga formalmente rilasciata.

L’approccio Life Cycle Assessment nel protocollo BREEAM

Nel protocollo BREEAM, l’approccio dell’analisi del ciclo di vita (Life Cycle Assessment) è una delle metodologie di riferimento per la valutazione e miglioramento delle prestazioni ambientali dell’edificio.

Lo studio LCA di edificio (whole-building LCA) consente infatti di quantificare gli impatti ambientali legati alle diverse fasi del ciclo di vita, permettendo ai progettisti di confrontare diverse soluzioni progettuali, scegliendo quelle con minori impatti. Un approccio simile viene adottato in Italia negli appalti pubblici regolati dai nuovi CAM Edilizia.

Certificazioni EPD e BREEAM

In questo contesto, l’utilizzo di materiali con EPD (Environmental Product Declaration) consente di utilizzare dati ambientali verificati e specifici di prodotto per migliorare l’accuratezza delle analisi LCA.

Le novità nell’ultima versione

Nelle versioni meno recenti del protocollo, come BREEAM 2018 o V6, l’LCA era già utilizzato per ottenere crediti nella categoria Materials. Con l’introduzione della BREEAM V7, pubblicata nel 2025, questo approccio è stato ulteriormente rafforzato: il protocollo pone infatti maggiore attenzione alla valutazione del carbonio lungo il ciclo di vita dell’edificio (whole-life carbon) e all’utilizzo di metodologie coerenti con gli standard europei come EN 15978 e il framework Level(s) della Commissione Europea.

Qual è l’ultima versione dello standard BREEAM?

L’ultima versione dello standard BREEAM è la Version 7, rilasciata nel 2025.

Questa versione è attualmente disponibile per lo schema BREEAM New Construction e introduce importanti novità, tra cui:

• maggiore attenzione alle emissioni lungo il ciclo di vita
• rafforzamento dei criteri di biodiversità
• nuovi requisiti legati alla resilienza climatica
• maggiore integrazione con gli standard europei di sostenibilità (come la direttiva EPBD IV)

Gli altri schemi BREEAM, come In-Use e Refurbishment & Fit-Out, seguono cicli di aggiornamento indipendenti e non sono necessariamente allineati alla stessa versione del protocollo.

Differenze tra certificazione BREEAM e LEED

Come abbiamo anticipato, la certificazione BREEAM è stata pionieristica nel campo delle certificazioni per edifici green, ed ha ispirato schemi successivi, come la famosa LEED. Ma quali sono le principali differenze tra BREEAM e LEED?

1. La certificazione BREEAM è nata nel Regno Unito ed è storicamente più adattata al contesto normativo e costruttivo europeo. La certificazione LEED, invece, è stata sviluppata negli Stati Uniti e presenta una maggiore standardizzazione a livello internazionale.
2. La certificazione BREEAM prevede una figura in più rispetto alla LEED, ovvero il BREEAM Assessor. A differenza della LEED, in cui la documentazione viene inviata direttamente all’ente di certificazione (US Green Building Council / GBCI), nel sistema BREEAM la valutazione passa attraverso questa figura intermedia: un professionista accreditato che effettua una prima verifica del progetto e della documentazione, prima di inviare il dossier all’ente di certificazione BRE per la verifica finale.
3. La certificazione BREEAM prevede versioni del protocollo sviluppate per specifici contesti nazionali. Esistono ad esempio BREEAM NL per i Paesi Bassi, BREEAM DE per la Germania, BREEAM ES per la Spagna, BREEAM NOR per la Norvegia e BREEAM SE per la Svezia, oltre allo schema originale utilizzato nel Regno Unito. In Italia non esiste una versione nazionale dello schema, per cui i progetti utilizzano normalmente BREEAM International.
4. Anche il processo di valutazione è diverso. La certificazione LEED utilizza un sistema basato su prerequisiti obbligatori e crediti opzionali, mentre la certificazione BREEAM si basa su categorie di valutazione con pesi percentuali differenti. I crediti ottenuti all’interno di ciascuna categoria vengono ponderati in base al peso della categoria stessa per calcolare il punteggio complessivo dell’edificio.
5. La certificazione LEED è oggi lo schema di certificazione per edifici sostenibili più diffuso a livello globale, con una forte presenza in Nord America, Medio Oriente e Asia. La certificazione BREEAM è invece particolarmente diffusa in Europa, soprattutto nel Regno Unito e nei Paesi del Nord Europa.
6. Storicamente, la certificazione LEED ha attribuito un peso maggiore all’efficienza energetica e alla qualità dell’ambiente interno, mentre BREEAM ha posto più attenzione alla valutazione del ciclo di vita dei materiali. Tuttavia, con la recente introduzione della nuova versione dello standard LEED v5, queste differenze si stanno progressivamente riducendo. LEED v5 introduce infatti una maggiore attenzione alle emissioni incorporate nei materiali (embodied carbon) e all’analisi del ciclo di vita dell’edificio.
7. Un’altra differenza riguarda l’approccio alla gestione del progetto e del cantiere. Nel sistema BREEAM questi aspetti hanno un peso rilevante e sono valutati attraverso specifiche categorie dedicate al management del progetto, alla pianificazione e alla gestione sostenibile del cantiere. Anche LEED considera questi aspetti, ma storicamente ha dato maggiore centralità alle prestazioni ambientali dell’edificio.
8. Infine, BREEAM tende a offrire una maggiore flessibilità nell’applicazione dei criteri, grazie alla presenza di schemi nazionali e a un sistema di crediti ponderati che può adattarsi più facilmente ai diversi contesti normativi. LEED, al contrario, mantiene una struttura più uniforme a livello globale, che favorisce la comparabilità internazionale dei progetti certificati.

Come possiamo supportarti

La certificazione BREEAM rappresenta oggi uno degli strumenti più riconosciuti per dimostrare la sostenibilità degli edifici e migliorare le prestazioni ambientali del costruito. Il processo richiede il coordinamento di diversi attori — progettisti, sviluppatori, imprese di costruzione e gestori immobiliari — e una buona conoscenza del protocollo e dei criteri di valutazione.

Nel team di Ollum sono presenti professionisti BREEAM AP (Accredited Professional) che supportano sviluppatori, progettisti e proprietari immobiliari nell’ottenimento della certificazione BREEAM, nell’integrazione dei requisiti nelle fasi di progettazione e nella raccolta delle evidenze necessarie. Per i progetti che richiedono un’analisi del ciclo di vita, Ollum affianca i team anche nella realizzazione dello studio LCA a scala di edificio.